Milloin taloyhtiön pitää teettää rakennuksen kuntotutkimus ja miten kosteusvauriot vaikuttavat aikatauluun?

Taloyhtiön on teetettävä rakennuksen kuntotutkimus viimeistään silloin, kun rakennuksessa havaitaan kosteusvaurio, teknisten järjestelmien toimintahäiriö tai rakenteiden selkeä vaurioituminen. Lakisääteistä velvollisuutta tietyin väliajoin tehtävään kuntotutkimukseen ei suoraan ole, mutta asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiön hallituksen huolehtimaan kiinteistön kunnosta ja pitämään yllä pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaa. Kosteusvaurio lyhentää reagointiaikaa merkittävästi: tilanteessa ei voi odottaa seuraavaa suunniteltua tutkimuskierrosta, vaan toimiin on ryhdyttävä heti. Tässä artikkelissa käymme läpi tärkeimmät kysymykset kuntotutkimuksen ajoituksesta, sisällöstä ja jatkotoimenpiteistä.

Milloin rakennuksen kuntotutkimus on lakisääteinen velvollisuus?

Rakennuksen kuntotutkimus ei ole automaattisesti lakisääteinen tietyin määrävälein, mutta asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiön hallituksen huolehtimaan kiinteistön kunnossapidosta ja ylläpitämään ajantasaista kunnossapitotarveselvitystä. Käytännössä tämä tarkoittaa, että taloyhtiön on reagoitava havaittuihin vaurioihin viivyttelemättä.

Tietyissä tilanteissa kuntotutkimus muuttuu käytännössä pakolliseksi. Vakuutusyhtiö voi edellyttää tutkimusta korvauksen maksamisen ehtona. Isännöitsijä tai hallitus on velvollinen selvittämään vaurion laajuuden, jotta kunnossapitovastuu täyttyy lain edellyttämällä tavalla. Jos taloyhtiö laiminlyö selvityksen ja vahinko laajenee, hallituksen jäsenet voivat joutua henkilökohtaiseen vahingonkorvausvastuuseen.

Käytännön nyrkkisääntö on tämä: kun rakennuksessa havaitaan kosteusvaurio, vesivuoto tai epäilys rakenteellisesta ongelmasta, rakennuksen kuntokartoitus tai -tutkimus on tilattava välittömästi, ei seuraavan taloyhtiökokouksen jälkeen.

Mitä eroa on kuntoarviolla ja kuntotutkimuksella?

Kuntoarvio on rakennuksen yleiskartoitus, jossa asiantuntija arvioi kiinteistön kunnon pääosin aistinvaraisesti ilman rakenteita rikkomatta. Kuntotutkimus on puolestaan syvällisempi ja kohdennettu selvitys, jossa tutkitaan tiettyä rakennusosaa tai ongelmaa tarkemmin, usein mittauksia ja näytteitä ottamalla.

Kuntoarvio sopii hyvin taloyhtiön säännölliseen kunnon seurantaan ja pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman pohjaksi. Se antaa yleiskuvan rakennuksen kunnosta ja nostaa esiin kohteet, joissa lisäselvitys voi olla tarpeen. Talon kuntotutkimus taas tehdään, kun jokin ongelma on jo tunnistettu ja sen laajuus, syy ja korjaustarve täytyy selvittää tarkasti.

Kosteusvaurion yhteydessä tarvitaan lähes aina kuntotutkimus, ei pelkkä kuntoarvio. Pelkkä silmämääräinen tarkastus ei riitä paljastamaan, kuinka syvälle kosteus on tunkeutunut rakenteisiin tai onko vaurio aiheuttanut mikrobivaurion.

Miten kosteusvaurio lyhentää kuntotutkimuksen aikataulua?

Kosteusvaurio tekee kiinteistön kuntotutkimuksesta kiireellisen, koska veden aiheuttamat vauriot rakenteisiin kasvavat nopeasti ajan kuluessa. Mitä kauemmin kosteus pääsee vaikuttamaan rakenteisiin, sitä laajemmaksi ja kalliimmaksi korjaus kasvaa. Siksi tutkimus on käynnistettävä tuntien tai korkeintaan vuorokauden sisällä vaurion havaitsemisesta.

Normaalissa tilanteessa taloyhtiö voi aikatauluttaa kuntotutkimuksen viikkojen tai kuukausien päähän. Kosteusvauriotilanteessa tämä ei ole mahdollista. Rakennuksen kuntokartoitus on tilattava välittömästi, jotta voidaan rajata kastuneet alueet, estää kosteuden leviäminen ja aloittaa kuivaus ennen kuin mikrobivaurio ehtii kehittyä.

Käytännössä taloyhtiön hallituksen tai isännöitsijän kannattaa pitää luotettavan vahinkoalan urakoitsijan yhteystiedot valmiiksi tallennettuna. Tilanteessa, jossa vesi virtaa tai rakenteet ovat selvästi kastuneet, jokainen odotustunti lisää vahingon laajuutta.

Mitä kuntotutkimuksessa tutkitaan kosteusvaurion yhteydessä?

Kosteusvaurion yhteydessä tehtävässä rakennuksen kuntotutkimuksessa selvitetään vaurion laajuus, lähde ja rakenteiden kunto. Tutkimuksessa mitataan rakenteiden kosteuspitoisuudet, rajataan kastuneet alueet ja arvioidaan, onko vaurio aiheuttanut mikrobivaurion tai muuta piilossa olevaa vahinkoa.

Kosteuskartoituksessa tutkitaan tyypillisesti seuraavat asiat:

Kosteuden lähde ja vuotokohta
Kastuneiden rakenteiden laajuus ja rajat
Rakenteiden kosteuspitoisuudet mittauslaitteilla
Mahdolliset piilevät vauriot pintojen alla
Mikrobivaurion merkit tai riski
Tarvittavien kuivaus- ja saneeraustoimenpiteiden laajuus

Kosteuskartoitus tulisi suorittaa aina mahdollisimman pian vesivahingon tai kosteusvaurion havaitsemisen jälkeen. Veden aiheuttamat vauriot rakenteisiin voivat olla huomattavasti suuremmat kuin mitä pinnallisesti on havaittavissa. Varsinais-Suomen Kiinteistökuivauksen ammattilaiset tekevät kosteuskartoituksen oikeilla menetelmillä ja toimittavat selkeän kirjallisen raportin, joka toimii dokumenttina vakuutusyhtiölle.

Kuka saa tehdä rakennuksen kuntotutkimuksen?

Rakennuksen kuntotutkimuksen saa tehdä pätevä rakennusalan asiantuntija, jolla on riittävä koulutus ja kokemus kyseisen rakennusosan tai vauriotyypin tutkimiseen. Kosteusvaurioiden yhteydessä tutkijan tulee hallita kosteuden mittausmenetelmät ja osata tulkita tuloksia oikein.

Kiinteistön kuntokartoitusta tai kosteuskartoitusta ei pidä tilata keneltä tahansa. Luotettavan tutkimuksen takaa asiantuntija, jolla on alan sertifiointi. Esimerkiksi Eurofins-sertifiointi rakenteiden kosteuden mittaamiseen on osoitus siitä, että mittaukset tehdään oikeilla menetelmillä ja tulokset ovat luotettavia.

Taloyhtiön kannattaa myös varmistaa, että urakoitsija on Auktorisoitu Vahinkoalan Urakoitsija (AVU) ja Suomen JVT- ja kuivausliikkeiden liiton jäsen. Nämä jäsenyydet ja auktorisoinnit kertovat, että toiminta täyttää alan vaatimukset ja että dokumentaatio kelpaa vakuutusyhtiöille. Varsinais-Suomen Kiinteistökuivaus on sekä AVU-auktorisoitu että JVT-liiton jäsen, ja olemme toimineet alalla vuodesta 1996.

Mitä tapahtuu kuntotutkimuksen jälkeen, jos kosteusvaurio löytyy?

Jos kuntotutkimus paljastaa kosteusvaurion, seuraava askel on rakenteiden kuivaus välittömästi ja tarvittavien saneeraustoimenpiteiden suunnittelu. Tutkimuksen tuloksista laaditaan kirjallinen raportti, joka toimii pohjana sekä korjaussuunnitelmalle että vakuutusyhtiön korvausasian käsittelylle.

Prosessi etenee käytännössä näin:

Kosteuskartoitusraportti toimitetaan taloyhtiölle ja vakuutusyhtiölle
Rakenteiden kuivaus aloitetaan viipymättä kastuneiden alueiden rajaamiseksi
Tarvittaessa tehdään purkutöitä vaurioituneiden rakenteiden poistamiseksi
Vahinkosaneeraus toteutetaan kuivauksen jälkeen
Korjatut rakenteet tarkastetaan ennen sulkemista

Taloyhtiön kannalta on tärkeää, että kaikki vaiheet hoitaa sama urakoitsija alusta loppuun. Näin tieto ei katkea toimijoiden välillä, prosessi etenee sujuvasti ja hallituksen sekä isännöitsijän hallinnollinen taakka pysyy kohtuullisena. Me hoidamme koko prosessin kartoituksesta kuivaukseen ja saneeraukseen, toimimme suoraan vakuutusyhtiön kanssa ja pidämme teidät ajan tasalla koko vahinkoprosessin ajan.

Jos taloyhtiönne rakennuksessa on havaittu kosteusvaurio tai epäilet piilossa olevaa ongelmaa, älä odota. Ota meihin yhteyttä niin lähetämme ammattilaisen paikalle viipymättä. Päivystämme ympäri vuorokauden, myös viikonloppuisin ja juhlapyhinä.